Укладений без дотримання конкурентних засад договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт самочинного будівництва, є нікчемним – ВП ВС

Селищна рада продала ТОВ «Табіті» земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито був розміщений об'єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів. Незабаром селищна рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об’єкта, тому що ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права. З огляду на це управління ДАБІ скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт. Законність цього рішення підтвердили суди в іншій справі.

Селищна рада звернулася до суду. Просила визнати недійсним укладений із ТОВ «Табіті» договір купівлі-продажу земельної ділянки та повернути ділянки, утворені внаслідок поділу. Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції під час нового розгляду справи залишив рішення суду першої інстанції без змін. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу відповідача, мала, зокрема, вирішити питання про те, чи є підстави визнати спірний договір недійсним і застосувати реституцію.

За змістом абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, якщо особа не має права власності на розміщений на земельній ділянці об’єкт, підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні. При цьому не має значення, чи є він об’єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об’єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Товариство, керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про те, що немає законних підстав для початку будівництва, мало знати про відсутність підстав для придбання первинної земельної ділянки на неконкурентних умовах (без проведення земельних торгів).

Відповідач не набув права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Цей об’єкт є самочинним будівництвом, тому що первинна земельна ділянка не була відведена для відповідної мети. Ані юридична особа, яка розпочала будівництво на цій ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об’єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження цього права, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення цього права. Реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного.

Тому в недобросовісного відповідача, який зареєстрував право власності на об’єкт незавершеного будівництва за собою, це право не виникло. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки в неконкурентний спосіб. У такому разі треба застосовувати загальні правила ст. 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, то такий договір згідно з частинами 1, 2 ст. 228 ЦК України є нікчемним. Отже, суди попередніх інстанцій помилково задовольнили вимогу про визнання недійсним нікчемного договору. З огляду на обставини цієї справи, поведінку сторін і нікчемність вказаного договору ВП ВС вважає, що єдиним ефективним способом захисту прав позивача є повернення йому відповідачем земельних ділянок.

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов’язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається в його сторони. Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу, не впливає на можливість захисту права власності у визначений цивільним законодавством спосіб.

Те, що відповідач поділив первинну земельну ділянку на шість, за обставинами справи суд оцінює як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі ділянки. Як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу відповідач має юридичний обов’язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, усі спірні земельні ділянки в комунальну власність.

ВП ВС скасувала рішення судів попередніх інстанцій та ухвалила рішення про задоволення позову щодо повернення спірних земельних ділянок селищній раді, а в задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу – відмовила.

Постанова Великої Палати ВС від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (провадження № 12-58гс21) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105852862.

Джерело: Верховний Суд